一座城，一種文化。漫步在特色建筑群中，品嘗一口當?shù)靥厣穗?，這不僅是一種生活方式，更代表了城市的文化生活品位。

百家湖1912自2011年開業(yè)至今，見證了南京江寧的人文商業(yè)發(fā)展的迅猛時期。近期百家湖1912將升級改造，將自然景觀與城市商業(yè)相結合，打造一個全新的城市專屬名片。

我們是城市的文化客廳

鳳凰會客廳：南京一九一二集團是一家以文化整合為特色的商業(yè)地產(chǎn)運營商，那么集團整體運營方向是怎樣的？

臧光偉：南京一九一二集團是2004年成立，經(jīng)過十年的發(fā)展，我們全國現(xiàn)在有8個街區(qū)在運營，同時現(xiàn)在有3個街區(qū)在籌備，已經(jīng)成為一個連鎖的商業(yè)地產(chǎn)整合運營的企業(yè)。

我們企業(yè)愿景是成為中國首席城市文化商業(yè)地產(chǎn)整合運營商，我們制定的要點，就是文化的整合。每個城市我們先從文化的挖掘到文化的生根，然后跟商業(yè)進行整合，通過這一系列動作，我們會為這個城市打造一個新的客廳，這就是我們企業(yè)目前發(fā)展的一個狀況。

鳳凰會客廳：很多人會對1912這個名字很感興趣，當時為什么會把它作為我們文化街區(qū)的名字？

臧光偉：這里有個小故事，1912這個名字是在全國征集的100多個方案中脫穎而出的。大家都知道南京一九一二集團的第一個項目就是在總統(tǒng)府旁邊，南京總統(tǒng)府是中國推翻封建帝制建立民主共和的象征。我們認為1912跟這個項目非常貼切，在整個評選過程中以高票通過，這變成了一個文化城市的傳承。

百家湖1912升級:引入城市沙灘的2.0產(chǎn)品

鳳凰會客廳：此次百家湖1912升級改造會有什么新的方向嗎？

臧光偉：我在集團負責運營方向的事項，目前的重點工作是我們集團的2.0產(chǎn)品，也是南京第二個項目百家湖1912。

百家湖1912這個項目在南京的新城江寧，它2011年就已經(jīng)開業(yè)。我們進入這個項目的時候，是看中了這個新城的發(fā)展，不過，我們進入這個項目的時候，商業(yè)環(huán)境和現(xiàn)在是有很大的差異的。

經(jīng)過江寧10年的改造，尤其是到2014年，百家湖區(qū)域已經(jīng)成為了江寧新城的核心，是我們江寧未來的新街口。目前金鷹、景楓中心、21世紀太陽城、水晶藍灣，包括我們1912在內，已經(jīng)有多家全國知名的商業(yè)體進入。

而百家湖1912正處在這個商圈的核心位置，它承載著商業(yè)和景觀結合的點。叫百家湖1912，因為它就在百家湖邊，也是在我們新城里面唯一一個能夠將商業(yè)和自然景觀結合的一個區(qū)域。

這次改造的初衷是這兩個方面，一個是景觀，一個是商業(yè)。在景觀方面，我們希望能夠為江寧人提供一個新的生活方式，大家都知道一個新城的崛起，它先是有骨架才會慢慢有血有肉。江寧經(jīng)過10年的發(fā)展，已經(jīng)成為了全國知名的新城。在城市的發(fā)展過程中，還是人口增長的情況都非常良好，它已經(jīng)有一個很好的基礎，包括交通狀況。那么我們商業(yè)的進入，尤其是1912進入，是為了豐富它的內容。

我們在這次改造過程中希望在整合了我們剛剛提到的商業(yè)提供的同時，也將百家湖自然的景觀與商業(yè)更好的融合，為老百姓、為江寧人民提供一個新的生活休閑的一個空間。所以我們這一次會引入一個新穎的城市沙灘，并且將稀缺的臨湖資源與我們的沙灘更好的結合，把江寧未來的游逛性和項目的公園屬性做的更強一些。

鳳凰會客廳：從定位上來講，它和南京1912有什么異同點？

臧光偉：在功能上它和南京1912是互補的關系，在業(yè)態(tài)上我們引入了非標零售。此外，百家湖1912也進入了更多的餐飲和主題餐吧，我們需要通過這樣一個業(yè)態(tài)的調整，把整個銷售的時間拉長，并且使這個消費時間的分布更加的科學，也改變我們1912傳統(tǒng)的酒吧街的陳舊印象。這樣的定位，我們希望通過一些新穎有趣的方式展現(xiàn)，讓老百姓更加能體驗到休閑的氛圍。

鳳凰會客廳：您剛剛也講過以百家湖為例，周邊已經(jīng)聚集了很多的商業(yè)地產(chǎn)項目了，如今商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量如此之多，競爭如此之烈，百家湖1912如何脫穎而出呢？

臧光偉：我們會承接商業(yè)和景觀的銜接功能，百家湖1912是目前唯一能夠將整個湖岸資源能充分挖掘的項目。

而且，在這個行業(yè)目前的狀態(tài)下，都是以大體量、大面積的購物中心為主，是以封閉的盒子形式出現(xiàn)的。很少有像1912街區(qū)是這樣的開放式的街區(qū)，可以有更豐富更有趣更具互動體驗的外擺，得天獨厚的親水景觀，它的體驗性、游逛性會特別的突出。這樣我們和其他項目就有了一個很大的差異，產(chǎn)生了一個很具優(yōu)勢的消費點。

此外，這個項目是1912轉型的第二個項目，有兩個因素是我們非常重視的。第一，這是1912首次進入一個城市的新城；第二，這是我們從運營向持有物業(yè)轉型的升級產(chǎn)品。所以我們對這個項目的升級改造下了很多的心血，展開了對全國很多成功項目案例的考察，國外的一些優(yōu)秀項目也去進行了學習和借鑒。

我們確定江寧需要一個新城市的生活方式，大家都知道現(xiàn)在人們的生活壓力都很大，那么需要商業(yè)、物質的同時，精神方面的需求也很多，所以現(xiàn)在大體上商業(yè)會有兩種類型。一個是商業(yè)消費品的提供，比如說金鷹、紫峰、萬達這一類商業(yè)體，還有一種就是輕度假，人們除了單純零售和餐飲以外，還需要家庭的組合消費，生活方式的提供。百家湖1912正好承載著商業(yè)和輕度假的結合，成為城市輕度假的一個空間。在這個創(chuàng)意過程中，我們希望它能成為一個城市的亮點，而且這個目前是南京唯一的。

鳳凰會客廳：您認為在目前這個市場局面下，如何去規(guī)劃才能符合消費群體的需求？

臧光偉：這一次百家湖的改造過程中，業(yè)態(tài)調整的核心重點會放在業(yè)態(tài)比例的重新配置。希望通過這樣的配置，將消費時間拉長。比如說我們增加了從來沒有過的零售業(yè)態(tài)的規(guī)劃，引入非標零售的商家。

因為百家湖1912之前的定位是相對比較高端的，它的主業(yè)態(tài)是商務餐飲，但商務餐飲目前普遍面對的局面都是特別的慘淡。所以我們希望通過非標零售，更多的特色餐飲，以及利用我們自己的優(yōu)勢，將街區(qū)優(yōu)勢充分地挖掘出來。同時，我們將自然的景觀與街區(qū)商業(yè)更好地融合，最終推進到能夠使江寧人的商業(yè)需求和輕度假的需求能夠有機結合。

理想的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是團隊和用戶的雙向互動

鳳凰會客廳：您在實際項目的運營過程中是否會遇到一些難點？

臧光偉：現(xiàn)在所有商業(yè)項目的核心問題還是競爭，在這個過程中最大的難點，我覺得是團隊。如果沒有一個專業(yè)的團隊，再好的規(guī)劃設計都是沒有辦法實現(xiàn)的。但1912慶幸的是，這10年來沉淀了很多豐富的運營管理經(jīng)驗，同時也打造了一支專業(yè)的團隊。所以集團在這10年的發(fā)展中，還是能夠保持良好的勢頭，包括百家湖的改造，都得到了很好的支持。

鳳凰會客廳：那么在您認為未來百家湖1912區(qū)域商業(yè)狀態(tài)會是怎樣的？

臧光偉：現(xiàn)在商業(yè)的物業(yè)服務能力已經(jīng)從單純的建筑和商品，發(fā)展到了從建筑景觀、空間、時間的一個體驗式的全景展現(xiàn)。那么同時新城又是一個新興崛起的區(qū)域，它本身有很大的潛力，現(xiàn)在所有的商業(yè)對它都很關注。但是短期發(fā)展來講，它又面臨著居住率不高，整個商業(yè)配套還不足。作為一個項目，如何在這樣的一個機遇和危機并存的這樣一個狀態(tài)下面能夠找到自己合適的點，最核心的問題還是產(chǎn)品的研究。如何找到符合區(qū)域的定位，能夠滿足當?shù)叵M者，以及帶動更多其他商業(yè)更好互動，這些都是至關重要的。